编辑提示：我国物权法对于不动产的物权变动采登记生效主义，然囿于我国不动产登记制度规范不尽完备，加之不动产权属问题向来晦涩，故滋生疑义，颇费斟酌，有待辨明。审判实践中，不动产登记制度下的权属问题既涉及相关物权法规范如何在解释论上予以阐明，还涉及在强制执行程序中如何适恰地理解并贯彻登记生效主义。2017年第21期特别策划正是从实体与程序两个维度，特邀资深法官和学者对登记制度与权属问题的争议症结作出深度的分析和检讨，以期对司法实务有所裨益。

 

      1.预告登记排除金钱债权执行中的几个问题——以房屋所有权预告登记为例

作者：司伟，最高人民法院审判员，法学博士。

摘　要　预告登记保全的是未来实现物权的请求权，未经预告登记权利人同意，处分预告登记的不动产的，不发生物权效力。在金钱债权执行中，预告登记能否阻却对于房屋的查封以及拍卖、变卖或折价，不尽相同，现行执行制度的规定及实务中的做法具有一定的合理性，但登记制度及查封制度尚可作进一步完善。此外，预告登记本身并不能够排除在房屋上设定了抵押权等担保物权或其他依法具有优先受偿效力的金钱债权强制执行。

关键词　房屋所有权预告登记　金钱债权　强制执行　查封　拍卖

 

    2.“排除执行”之不动产权益——物权变动到债权竞合

作者：赵晋山，最高人民法院执行局副局长，法学博士；王赫，北京市大兴区人民法院助理审判员。

摘　要　关于案外人对作为执行标的的不动产享有何种实体权利足以排除强制执行，目前尚缺乏明确规定。当涉及离婚分割不动产，借名登记等问题时，实践存在较大争议。对此，本文建议通过“双层理论”展开分析。一方面，坚持物权变动要件法定，进而判断案外人是否享有所有权；另一方面，考虑到我国现实情况，设置合理规则，承认特殊情形下债权请求权对强制执行的排除。

关键词　案外人异议　物权变动　债权竞合

 

3.更正登记制度的实体价值与程序意义

作者：吴光荣，国家法官学院教授。

摘　要　物权法规定的更正登记旨在纠正不动产登记存在的错误。在物权法上，不动产登记错误系指登记与权属不一致的情形。不动产登记错误构成对权利行使的妨碍并有导致权利灭失的风险，真正权利人可行使更正登记请求权将不动产登记簿的记载恢复到正确的状态，此为更正登记制度的实体价值。物权法关于更正登记的规定表明登记机构在办理不动产登记时仅进行形式审查，因此登记错误只能由当事人通过提起民事诉讼在解决权属争议的基础上进行认定。在发生登记错误的情形下，当事人应先通过民事诉讼解决权属争议，再申请办理更正登记，而不能就登记发证行为提起行政复议或者行政诉讼，此为更正登记制度的程序意义。

关键词　不动产登记　登记错误　更正登记　形式审查　非讼程序

 

4.不动产异议登记的适用及其效力

作者：罗帅，中国人民大学博士研究生；高圣平，中国人民大学教授、博士生导师。

摘　要　对于能够申请异议登记的利害关系人，应扩大解释为包括因不动产登记簿记载错误导致权利受到限制却无法通过更正登记进行救济的登记权利人，以及必要情形下依职权进行异议登记以消除因登记错误承担损害赔偿责任风险的不动产登记机构。异议登记并不依附于更正登记，其申请并不以不能办理更正登记为前提。异议登记的效力在于击破不动产登记簿的公信力，防止第三人善意取得，保护真实权利人的权益。异议登记不具有中止或推翻不动产登记簿权利正确性推定的效力。异议登记不限制登记权利人处分其不动产权利，交易当事人申请继续办理登记，并提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺，登记机构应该为其办理移转登记。

关键词　异议登记　利害关系人　登记权利人　不动产登记机构　异议登记的效力